Aby uniknąć zagrożeń inwestor powinien położyć nacisk na okresowe audytyPomyłki, niedociągnięcia, kolizje czy niezgodności zdarzają się na budowach nieustannie – od momentu powstawania projektu po jego wykończenie. Powody mogą być różne: od pośpiechu, poprzez chęć zaoszczędzenia pieniędzy, aż po brak porozumienia pomiędzy wykonawcami i zwykłe ludzkie niedopatrzenie. Aby uniknąć wynikających z tego zagrożeń oraz negatywnych konsekwencji inwestor powinien położyć nacisk na okresowe i regularne kontrole oraz audyty.

Czym jest BQS?

BQS (Building Quality Supervision) jest międzynarodowym standardem jakości prac budowlanych, obejmującym całość inwestycji. Wydawany jest na podstawie okresowych audytów oraz kontroli. Otrzymanie tego certyfikatu oznacza, że budynek spełnia normy bezpieczeństwa i jakości, a także wolny jest od wszelkich usterek. BQS jest wskazany dla obiektów publicznych, takich jak szkoły czy szpitale. Często starają się o niego także jednostki, które otrzymały dofinansowanie do swojej inwestycji. Jest on przyznawany dla każdego obiektu indywidualnie, ze względu na konieczność kontroli przeprowadzanej na konkretnym projekcie oraz na niepowtarzalność budowli. Certyfikat jest wyróżnieniem zarówno dla generalnego wykonawcy, jak i inwestora, podnosząc tym samym znacznie prestiż budynku.

Inspekcja odbywa się w ustalonych na podstawie badania dokumentacji terminach

Kompleksowa kontrola od projektu po wykończenie

Proces kontroli zaczyna się od przeglądu dokumentacji. Projekt jest badany dokładnie pod każdym kątem, ponieważ, jak pokazują statystyki TÜV SÜD Polska, na tym etapie swój początek ma aż 40% usterek. Odsetek ten rośnie, jeśli poszczególne branże wykonują projekty oddzielnie. Niezależny inspektor sprawdza kompletność dokumentów, zgodność z pozwoleniem na budowę, poprawność rozwiązań, a także wykonalność zamierzonych robót, na podstawie polskiego prawa budowlanego i norm technicznych. Wychwycenie niezgodności na tym etapie prac i wprowadzenie zamian w projekcie na „papierze”, pozwala na optymalizację kosztów oraz uniknięcie nieprzewidzianych wydatków w późniejszym czasie.

Polskie prawo nakłada na inwestorów obowiązek powołania Inspektora Nadzoru, ale warto zatrudnić dodatkowo niezależnego fachowca, który wyda obiektywną ocenę oraz wskaże wszystkie nieprawidłowości. Inspekcja odbywa się w ustalonych na podstawie badania dokumentacji terminach w odstępach od jednego do trzech tygodni. Kontrole planują i przeprowadzają eksperci branżowi, ze szczególnym uwzględnieniem kolizji, czyli styku poszczególnych sektorów. Po każdej wizycie sporządzane są raporty zawierające listę usterek, które należy usunąć. Umożliwia to bieżące wykrywanie błędów, a także sprawdzanie prawidłowości ich naprawy.

Kontrole przeprowadzane są ze szczególnym uwzględnieniem styku poszczególnych sektorów

Ciepło, cieplej...

Niektóre z inwestycji, oprócz standardu BQS, wymagają ponadto certyfikatu energetycznego określającego wielkość zapotrzebowania na energię, zgodnie z przeznaczeniem i standardem budynku. Ocena bierze pod uwagę również systemy instalacyjne. Nie uwzględnia się natomiast pomiaru zużycia energii, gdyż jest to czynnik zmienny zależny od sposobu użytkowania. Zgodnie z prawem unijnym oraz ustawą z dnia 19 września 2007 roku, certyfikaty energetyczne wymagane są dla lokali mieszkalnych oraz budynków lub ich części, dla których upłynął termin ważności świadectwa, budynków oddawanych do użytkowania, przeznaczonych do sprzedaży lub najmu, a także budynków, których charakterystyka energetyczna została zmieniona w czasie modernizacji.

Budżet pod kontrolą

Inwestycje budowlane wiążą się ze szczególnym ryzykiem. Czasami trudno przewidzieć wszystkie dodatkowe koszty już na etapie planowania. Często drobne błędy w projektach sprawiają, że budynek jest w efekcie niezdatny do użytku lub kontynuacja realizacji staje się nieopłacalna. Koszt usunięcia usterek przewyższa często 3% wartości robót, nie wliczając w to wad ujawnionych po dokonaniu odbioru. Dlatego też niezwykle istotna jest bieżąca kontrola nad jakością wykonywanej pracy, a ponadto uwalnianie kolejnych transz płatności dopiero po dokładnym sprawdzeniu wykonania każdego etapu budowy. Kontrola budżetu to okresowe sprawdzanie wartości wykonanych prac w porównaniu z harmonogramem rzeczowo – finansowym inwestycji, przy czym brane są pod uwagę jedynie te roboty, które nie posiadają wad. Na tej podstawie zatwierdzane są rozliczenia wykonawcy.

Podwyższone ryzyko inwestycji budowlanych oraz unikalność każdego projektu skłaniają inwestorów do regularnych kontroli nad wykonaniem robót. Pozwala to uniknąć ewentualnych usterek i błędów na możliwie najwcześniejszym etapie, a tym samym zminimalizować wysokość dodatkowych kosztów i podnieść prestiż samego obiektu, jak i firm przy nim pracujących.