Istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że te same czynniki, które w 2012 roku w głównym stopniu kształtowały obraz krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych, także w nowym 2013 roku będą determinować jego koniunkturę. Z tym jednak zastrzeżeniem, że niekoniecznie w tym samym stylu i z podobnym skutkiem – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Deweloperów obawy i oczekiwania

Wejście w życie z końcem kwietnia 2012 roku „Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”, czyli ustawy deweloperskiej, wywołało wśród firm deweloperskich powszechną mobilizację, której efektem było przyśpieszenie wprowadzania na rynek w czterech pierwszych miesiącach roku nowych inwestycji, w celu uniknięcia podporządkowania ich nowym przepisom. Ich głównymi elementami są obowiązki deweloperów dotyczące zakładania rachunków powierniczych i podpisywania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego, a także prezentacji wiedzy na temat inwestycji w formie prospektu informacyjnego.

Jednak prawdziwe skutki wejścia w życie ustawy deweloperskiej będzie można zaobserwować dopiero w nowym roku, kiedy to deweloperzy na większą skalę zaczną uruchamiać nowe inwestycje już w pełni podlegające przepisom ustawy. Wtedy okaże się, na ile zasadne były obawy o trudności z kontynuacją działalności przez mniejszych przedsiębiorców, przewidywania wzrostu dominacji największych firm oraz koncentracja kontroli nad rynkiem nieruchomości w kompetencjach banków. Tego typu „trendy” powinny dominować na krajowym rynku mieszkaniowym w nowym 2013 roku. Niestety nie sposób na dziś dzień ocenić, czy przyczyni się to do istotnej poprawy jego jakości i efektywności, czy też wręcz przeciwnie – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Ważnym aspektem wejścia w życie nowych przepisów zabezpieczających interesy, ale przede wszystkim środki finansowe klientów firm deweloperskich, jest kwestia ewentualnego wzrostu popularności rynku pierwotnego kosztem rynku wtórnego. Nie jest bowiem tajemnicą, że istotna statystycznie część poszukujących mieszkań z drugiej ręki, unika niczym ognia rynku pierwotnego w obawie o rozpowszechnioną opinię o podwyższonym stopniu ryzyka zakupu mieszkania deweloperskiego, zwłaszcza pozostającego w trakcie realizacji. Jeżeli w pierwszym roku pełnego funkcjonowania ustawy deweloperskiej rzeczywiście nastąpiłoby przesunięcie jakiejkolwiek części popytu z rynku wtórnego na pierwotny, można by mówić o pozytywnym efekcie wzrostu społecznego zaufania do branży, potwierdzeniu zasadności wprowadzenia nowych przepisów oraz spełnieniu oczekiwań firm deweloperskich.

Nieoczekiwana zmiana trendu

Kiedy w trakcie ostatnich wakacyjnych sesji giełdowy subindeks WIG-deweloperzy bezwładnie niczym pod własnym ciężarem obsuwał się w kierunku krytycznego poziomu 1000 punktów, wydawało się że nic nie jest w stanie powstrzymać przełamania ostatniego technicznego wsparcia, które właśnie na tym okrągłym poziomie wyznaczył dołek pamiętnego krachu giełdowego z listopada 2008 roku. Gdyby tego typu scenariusz się zrealizował, naturalną konsekwencją tego zdarzenia byłaby zapewne kolejna silna wyprzedaż i fala spadkowa, która sprowadziłaby kursy spółek deweloperskich o kolejne dziesiątki procent w dół, wywołując wrażenie zbliżającej się katastrofy na rynku mieszkaniowym. Tymczasem branżowy wskaźnik giełdowej koniunktury deweloperów na początku września nie tylko zatrzymał spadki, ale z wyraźnym impetem ruszył do góry, zyskując do dziś równo 400 punktów, a więc prawie 40 procent wartości. Jest to skala zwyżki wystarczająca do zakwalifikowania ruchu jako trwałego odwrócenia trendu spadkowego, choć z ogłaszaniem hossy w pełnym tego słowa znaczeniu może lepiej się jeszcze przez jakiś czas powstrzymać – przestrzega Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Przesilenie koniunktury, jakie z bardzo dużym prawdopodobieństwem dokonało się już w segmencie deweloperskim giełdowego parkietu, wciąż jednak budzi pewne zastrzeżenia. Co najmniej kilka notowanych spółek z branży mieszkaniowej, w dodatku zaliczanych do grona rynkowych tuzów, zdaje się wciąż pozostawać w blokach startowych, bardziej asystując aniżeli uczestnicząc we wzrostach. Tak czy inaczej skala odreagowania czteroletniej bessy indeksu WIG-deweloperzy nie pozostawia wątpliwości co do jakości trendu, który na dzień dzisiejszy jednoznacznie kwalifikuje się do zwyżkowego. Czy może to mieć jakieś przełożenie na kondycję polskiej mieszkaniówki w nowym roku?

Utrzymywanie ujemnej korelacji pomiędzy koniunkturą obowiązującą dla konkretnej branży na rynku giełdowym, a tym co obserwujemy w realnej gospodarce, jest na dłuższą metę niemożliwe do utrzymania. Jeżeli prawie 40 – procentowy wzrost od wrześniowego dołka indeksu WIG-deweloperzy uznać za wiarygodny i racjonalny, a więc efektywny inwestycyjnie, to musi on wynikać przede wszystkim z oczekiwań rynku istotnej poprawy wyników finansowych notowanych spółek deweloperskich, a co za tym idzie znacznej poprawy warunków makroekonomicznych dla całej branży już w średnim terminie. W związku z tym, jeśli zaufać intuicji rynku giełdowego, najprawdopodobniej jeden z kwartałów roku 2013 powinien zapisać się w historii polskiej mieszkaniówki jako przełomowy po 5-ciu latach korekty, hamowania koniunktury, czy też uwzględniając najnowsze parametry rynku nieruchomości – realnej bessy.

Pożegnanie z „Rodziną”

Ostatnim ważnym wydarzeniem na rynku mieszkaniowym tego roku był spektakularny finisz „Rodziny na swoim”, niezrównanego w swej popularności rządowego programu kredytów preferencyjnych z dopłatami do odsetek. Jego nadzwyczajne powodzenie w ostatnich tygodniach oraz likwidacja z końcem „starego roku” od dłuższego już czasu budzi wiele emocji, jest przedmiotem szeregu komentarzy, tematem licznych dyskusji – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Tymczasem program RnS jest zdecydowanie przereklamowanym atrybutem rodzimego rynku mieszkaniowego, bez którego ten z powodzeniem funkcjonował w przeszłości, a także będzie działał od stycznia 2013 roku. Program RnS nigdy w trakcie swej pięcioletniej misji nie kreował osobnego zapotrzebowania na mieszkania, ale kosztem środków budżetowych wspierał finansowo już istniejący popyt efektywny, a więc te osoby, które i tak były zdecydowane na zakup własnego lokum oraz zaopatrzone w odpowiednią zdolność kredytową. RnS był więc raczej czynnikiem przyśpieszającym (ułatwiającym) decyzję o zakupie własnego M lub nieznacznie podnoszącym parametry poszukiwanego lokum, aniżeli czymś w rodzaju panaceum na niską dostępność mieszkaniową w Polsce, a tym bardziej na krajowy statystyczny deficyt mieszkaniowy.

„Noworocznym” problemem rynku nieruchomości mieszkaniowych nie będzie więc likwidacja RnS, ale perspektywa wprowadzenia w połowie przyszłego roku jego następcy – programu „Mieszkanie dla młodych”. Okres przejściowy, oby tylko półroczny, może stać się okresem wyjątkowego, nawet jak na warunki panującego spowolnienia koniunktury, spadku popytu na mieszkania.

Rok 2013 rokiem przesilenia?

W nowym 2013 roku należy więc oczekiwać, po kilkumiesięcznym, trudnym, jednak typowo przejściowym okresie pewnej zapaści popytowej na rynku nieruchomości mieszkaniowych, przesilenia koniunktury najdalej w 3 lub 4 kwartale. Tego typu prognozę potwierdza kilka wiarygodnych czynników: opisana postępująca poprawa sytuacji deweloperów na giełdzie, perspektywa nowego programu dopłat MdM, teoria cykli rynkowych, oczekiwana poprawa parametrów gospodarki w drugiej połowie nowego roku, czy wreszcie wszechobecny dziś skrajny pesymizm – prognozuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Wiadomo jednak, że jak zwykle pierwszorzędne znaczenie dla kondycji rynku mieszkaniowego ma polityka kredytowa banków, która w ostatnich czasach ulegała systematycznemu zaostrzaniu, walnie przyczyniając się do pogłębiania dekoniunktury rynkowej. Czy w tej kwestii można oczekiwać jakiejkolwiek poprawy w nadchodzącym roku?

Sektor bankowy nie może w nieskończoność prowadzić polityki ograniczania dostępności kredytów hipotecznych. Nowy rok powinien i raczej przyniesie korzystne rozstrzygnięcia i w tej kwestii. Komisja Nadzoru Finansowego przygotowuje nową rekomendację S, która powinna w odczuwalnym stopniu zliberalizować rynek kredytów mieszkaniowych i dać bankom wyraźny sygnał do zwiększenia akcji kredytowej na rynku nieruchomości. Rada Polityki Pieniężnej drogą prób i błędów doszła w końcu do właściwych wniosków i rozpoczęła serię obniżek stóp procentowych, które już w bliskiej perspektywie przełożą się na poprawę dostępności kredytów. Wreszcie nie bez znaczenia dla perspektyw koniunktury na rynku mieszkaniowym jest postępujący proces umacniania złotego, głównie wobec euro i franka szwajcarskiego. Wprawdzie hipoteczne kredyty walutowe to już historia, ale kondycja rodzimej waluty wciąż ma i długo jeszcze mieć będzie zasadniczy wpływ na jakość portfela kredytowego banków, która w dużym stopniu decyduje o kierunku polityki kredytowej tych ostatnich – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.