Celem wprowadzenia Rekomendacji S było ograniczenie ryzyka i zwiększenie bezpieczeństwa banków oraz ich klientów związanego z udzielaniem kredytów hipotecznych. Jak twierdzi Marta Zygmunt-Bilińska, manager produktu w sieci Gold Finance tego typu praktyki, zmierzające do poprawy bezpieczeństwa, mają swoje konsekwencje, ponieważ ograniczenie ryzyka kredytowego może oznaczać dla wielu kredytobiorców problemy z uzyskaniem kredytu mieszkaniowego. Oto najbardziej istotne zmiany w znowelizowanej Rekomendacji S, które są ważne z punktu widzenia nowych kredytobiorców.

Oferta kredytów ze stałym oprocentowaniem

Zgodnie z Rekomendacją S każdy bank musiał wprowadzić do swojej oferty kredyt z oprocentowaniem stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową. W rezultacie większość banków zdecydowała się na umieszczenie w cennikach możliwości oprocentowania kredytu okresowo stałą stopą procentową, która będzie obowiązywała przez 5 lat. Po upływie tego czasu klient ma prawo zdecydować, czy chce pozostać przy oprocentowaniu stałym (wtedy zostanie zaproponowana nowa stawka), czy jednak przejść na oprocentowanie zmienne.

Dodatkowo Rekomendacja S umożliwia dotychczasowym kredytobiorcom zmianę oprocentowania ze zmiennej stopy procentowej na stałą lub okresowo stałą stopę procentową. – Będzie to bardzo dobre rozwiązanie dla osób, które chcą mieć kontrolę nad wysokością swojej raty kredytu hipotecznego w dłuższej perspektywie czasu. Z pewnością da to poczucie stabilności i bezpieczeństwa domowego budżetu. Należy jednak zwrócić uwagę, czy bank za takie działania nie naliczy dodatkowych opłat, tłumaczy Marta Zygmunt-Bilińska z Gold Finance.

Przy okazji warto wskazać na różnice pomiędzy oprocentowaniem zmiennym i stałym kredytu.

Oprocentowanie zmienne składa się z WIBOR-u i marży banku. WIBOR to stopa procentowa, po jakiej banki pożyczają między sobą pieniądze. Wskaźnik ten jest uśredniany i publikowany w dni robocze po odrzuceniu wartości skrajnych.

Przy kredytach hipotecznych spotkamy WIBOR 3M albo WIBOR 6M. Jak można się domyślić, różnica wynika z zastosowania okresu 3 lub 6-miesięcznego. Przez ten czas nasza rata się nie zmieni. Na wysokość stawki WIBOR wpływa również ustalany przez Radę Polityki Pieniężnej poziom głównych stóp procentowych. Zatem w przypadku wzrostu stóp procentowych, wzrośnie oprocentowanie kredytu, co przełoży się analogicznie na wysokość miesięcznej raty kredytu.

Oprocentowanie stałe gwarantuje kredytobiorcom stałą wysokość raty bez względu na wahania stóp procentowych.  – Decydując się na oprocentowanie stałe, zauważymy, że jest ono znacznie wyższe niż w przypadku kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym. Zapewnienie stabilności raty kredytu wiąże się z dodatkowym kosztem. Przy obecnie utrzymującym się trendzie niskich stóp procentowych, jego ewentualne odwrócenie będzie premiowało osoby, które zdecydowały się na kredyt oprocentowany stałą lub okresowo stałą stopą procentową, mówi Marta Zygmunt-Bilińska z Gold Finance.

Do tej pory większość udzielonych kredytów hipotecznych była oferowana ze zmienną stopą procentową. Znowelizowana Rekomendacja S daje klientom dostęp do większej liczby ofert kredytów oprocentowanych stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową.

Bank obliczy zdolność kredytową klienta dla okresu spłaty nie dłuższego niż 25 lat
Rekomendacja S narzuciła na banki skrócenie liczenia zdolności kredytowej z 30 do 25 lat, mimo że niektórzy klienci decydują się na dłuższy okres kredytowy, nawet do 35 lat. Jak pokazuje praktyka, na naszym rynku kredytów hipotecznych dominują długoletnie zobowiązania, zaciągane na 30-35 lat. Zdaniem Komisji Nadzoru Finansowego jest to jednak zbyt długi okres. Zgodnie z zaleceniami, banki powinny rekomendować swoim klientom zaciąganie kredytów hipotecznych na okres 25-ciu lat. Im dłużej spłacamy kredyt, tym większe ryzyko – nie tylko dla kredytobiorcy, ale również dla banku.

Jak twierdzą eksperci, w tym zakresie nowelizacja Rekomendacji S oznacza niższą zdolność kredytową dla klientów w stosunku do okresu przed wejściem postanowień Rekomendacji S, niższą kwotę kredytu, a co za tym idzie mniejsze szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego w oczekiwanej przez kredytobiorcę wysokości. – Szacuje się, że zmiany wynikające z Rekomendacji S spowodują ograniczenie dostępu do kredytów mieszkaniowych nawet co piątego klienta, twierdzi Marta Zygmunt-Bilińska z Gold Finance.

Zmiana podejścia do kredytobiorców osiągających dochody w innej walucie. W przypadku klientów lub gospodarstw domowych uzyskujących dochody w kilku walutach, na potrzeby sprawdzenia zdolności kredytowej banki powinny zastosować deprecjację o 50% innych walut niż ta, w której klient uzyskuje najwyższe dochody. W obliczu tego, co się obecnie dzieje w Polsce, tj. częstych sporów sądowych klientów frankowych przeciwko bankom, które udzielały im kredytów w walucie obcej, obecne regulacje są bardzo proste: kredyt hipoteczny uzyskać można jedynie w walucie, w której osiągamy dochody. Jest to ważne dla osób pracujących i zarabiających poza granicami RP.

Nowa Rekomendacja S reguluje kwestię oceny możliwości finansowej klientów, którzy osiągają dochody w kilku różnych walutach. – W takim przypadku dochody osiągane w walucie obcej powinny być deprecjonowane o 50%, a bank będzie stosował niezbyt korzystny z perspektywy klienta przelicznik, mówi Marta Zygmunt-Bilińska z Gold Finance.

Powyższe zmiany jak na razie nie dotyczą banków spółdzielczych. Mają one wprowadzić zapisy znowelizowanej Rekomendacji S do końca 2022 r.