Adam Białas. Ekspert rynku nieruchomości i "senior housing", dyrektor BIALAS Consulting & Solutions, dziennikarz biznesowy. Fot. BIALAS Consulting & Solutions
Nadciąga demograficzne tsunami, które przedefiniuje również potrzeby rynku nieruchomości. W krajach Europy Zachodniej, czy Stanach Zjednoczonych od wielu lat sektor "senior housing" jest jednym z najszybciej rozwijających się i dochodowych segmentów rynku nieruchomości. Chociaż w Polsce temat budownictwa senioralnego wciąż nie należy do popularnych, a zainteresowanie deweloperów jest prawie zerowe, to od strony popytowej właśnie ten obszar rynku sygnalizuje największy potencjał. Według opracowanego przez międzynarodową firmę doradcza Savills indeksu możliwości mieszkaniowych seniorów, którego celem było ustalenie, gdzie w Europie rynek mieszkaniowy starszych osób ma największe pole do wzrostu, Polska znalazła się w pierwszej piątce z 23 krajów europejskich.

Szybko rośnie liczba emerytów

Nie tylko więcej Polaków umiera, niż przychodzi na świat, ale również więcej odchodzi z rynku pracy, niż rozpoczyna swoją działalność. Z danych GUS wynika, że już w 2030 r. populacja naszego kraju skurczy się do 36 mln osób. Liczba emerytów w ostatnim kwartale 2021 r. przekroczyła 6 mln. Według szacunków do 2025 r. co trzeci Polak ma osiągnąć próg wieku pow. 65 lat, a już za niecałe dwie dekady będzie ich 13,7 mln, co stanowi ponad 40,4 proc. ogółu malejącej populacji. Pojawiają się obawy, czy równolegle do przewidywanego spadku liczby ludności o 4,3 mln osób do 2050 r. kurcząca się populacja w wieku produkcyjnym będzie w stanie zapewnić emerytom, należne za lata pracy i płacone w ZUS składki utrzymanie. Według raportu Komisji Europejskiej "The 2021 Ageing Report Economic & Budgetary Projections for the EU Member States (2019–2070)", nasz kraj znalazł się pod tym względem w gronie 6 państw UE, w których ten problem jest najbardziej palący. Wzrost współczynnika zależności osób starszych będzie w Polsce jednym z najwyższych w UE i przekroczy 65 proc.

Pod koniec 2020 r. liczba osób w wieku 60 lat i więcej wyniosła 9,8 mln, oznacza to, że blisko 26 proc. Polaków jest już w tej grupie wiekowej. W tym samym okresie, średnia życia w dobrym zdrowiu wyniosła 59,2 r. dla mężczyzn i 63,1 r. dla kobiet. Pomimo że pandemia zebrała śmiertelne żniwo wśród osób starszych, to ich udział w ogólnej populacji wzrósł. W 2021 r. przeciętna długość życia mężczyzn w Polsce wyniosła do 71,8 r., a kobiet — 79,7 r. i porównując z rokiem 1990, wydłużyła się o odpowiednio 5,6 i 4,5 r.

Dziś istniejące w naszym kraju obiekty zapewniające całodobową opiekę senioralną zamieszkuje łącznie 112 460 osób. Oznacza to, że tylko 1,14 proc. osób powyżej 60. roku życia mogłaby skorzystać z możliwości zamieszkania w stacjonarnych zakładach lub domach pomocy społecznej. Nic więc dziwnego, że w europejskim indeksie Polska została określona, jako szybko rosnąca populacja osób starszych w połączeniu z najmniejszą liczbą mieszkań na osobę. To czyni nas bardzo perspektywicznym krajem dla rozwoju rynku mieszkań senioralnych.

Sytuacja demograficzna bez względu na to, kto będzie rządził krajem, będzie miała gigantyczny wpływ na naszą gospodarkę. Już teraz coraz większą lukę w potrzebach senioralnych zaczyna wypełniać sektor prywatny. Aktualnie w Polsce ok. 30 proc. instytucji działających dla osób starszych to placówki publiczne, a aż 70 proc. – prywatne. Pomimo stosunkowo niskich emerytur Polscy seniorzy stają się coraz bardziej cenioną i ważną grupą klientów i konsumentów. Warto pamiętać, że nasz kraj ma jeden z najwyższych w Europie współczynników własności mieszkań, które mogą okazać się dużym kapitałem emerytalnym. Badania na temat sytuacji materialnej osób powyżej 60 r. życia wskazały, że swoją sytuację jako bardzo dobrą i dobrą oceniało 23 proc., ale najwięcej z nich, bo 59 proc. kwalifikowało ją jako średnią, a 18 proc. jako złą.

"Senior living" czyli nowy sposób na długie życie

W porównaniu z bogatymi krajami Unii Europejskiej krajowa oferta senioralna jest bardzo uboga i dotyczy w większości jedynie domów dla osób leżących, co wpływa na potęgowanie negatywnych stereotypów i złe postrzegania zarówno samych ośrodków spokojnej starości, w których niejednokrotnie brakuje profesjonalnej opieki medycznej, czy nowoczesnego sprzętu rehabilitacyjnego, a jedyną "rozrywką" staje się zamontowany w sali telewizor. Takie miejsca często potocznie określane są jako "domy starców" i na pewno nie są miejscami, dla których seniorzy chcą korzystać ze zgromadzonych zasobów finansowych. Choć nadciąga gigantyczna fala nowych potrzeb, to na naszym rynku wciąż brakuje odpowiedniej oferty z sektora "senior living", w tym "assisted living" — pozwalającej seniorom, jak najdłużej pozostać sprawnymi i żyć na własnych zasadach, polegając jedynie na najpotrzebniejszej wymaganej pomocy i wsparciu.

Przeciętna emerytura w marcu 2022 r. wyniosła 2545 zł brutto, a to oznacza, że większość polskich seniorów zwyczajnie nie stać na wydatek rzędu 3-4 tys. zł miesięcznie w ośrodku o umiarkowanym standardzie, nie mówiąc o 7-9 tys. zł w tym najbardziej luksusowym. Jednak z drugiej strony, jeśli spojrzymy na rynek, to już teraz notujemy duży niedobór mieszkań dostosowanych do potrzeb osób starszych, czy miejsc w domach opieki. Nawet liczba chętnych na luksusowe placówki znacznie przewyższa możliwość przyjęcia do nich nowych osób. Powodem jest fakt, że w naszym kraju obiektów na wysokim poziomie jest jeszcze niewiele a te, które są, standardem znacznie odbiegają od tych na zachodzie Europy, czy w Skandynawii. Polski rynek jest też gotowy na senioralne usługi wysokiej jakości zarówno mieszkaniowe, jak i medyczne — specjalizujące się w różnych zaburzeniach pojawiających się z wiekiem, a także sanatoryjne czy opiekuńcze.

Chociaż w Polsce wciąż budownictwo senioralne kojarzy się przede wszystkim z domami opieki dla osób potrzebujących wsparcia, to na świecie coraz częściej powstają obiekty atrakcyjne dla ludzi dopiero rozpoczynających życie na emeryturze. W związku z dużym niedoborem personelu opiekuńczego w całej Europie Zachodniej promuje się rozwiązania pozwalające, na jak najdłuższe funkcjonowanie seniorów z jak najmniejszym wsparciem zewnętrznym. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się rozwiązania określane jako "senior living" lub "assisted living".

Ich podstawowym założeniem jest zaoferowanie niezależnych mieszkań, zaprojektowanych z myślą o potrzebach osób starszych. Stanowią one połączenie mieszkania, części wspólnych oraz opieki i są to z reguły nieco większe kawalerki typu studio z aneksem kuchennym lub lokale dwupokojowe dla małżeństw. Oferta skierowana jest do osób starszych, które pozostają samodzielne, jednak potencjalnie potrzebujących wsparcia. Od niezależnych mieszkań różni je stała dostępność opiekunów, stanowiąca zabezpieczenie na wypadek nagłego urazu.

Kto wypełni rynkową lukę?

Zadaniem współczesnego budownictwa senioralnego jest przede wszystkim wypełnienie przestrzeni pomiędzy profesjonalnymi domami opieki a prywatną opieką nad seniorami. Gdzie, co najważniejsze koszty tego typu mieszkań porównywalne są do najmu zwyczajnego lokalu. To, co odróżnia je, to obecność przestrzeni integracji jak ogród, sala do zajęć oraz towarzysząca im oferta usług dodatkowych. Chodzi o inwestycje mieszkaniowe dostosowane do potrzeb seniorów, którzy nie wymagają stałej opieki, lecz bardziej asysty w codziennych obowiązkach. W pozytywnie zweryfikowane światowe trendy wpisują się mniejsze obiekty liczące 60-80 mieszkań, które są rozproszone wśród zwykłych osiedli. Dla przykładu dużym sukcesem stał się Holenderski pilotażowy projekt połączenia domu senioralnego z akademikiem. Studenci poprzez dodatkową pracę opiekuńczą uzyskują tam dodatkowe dochody i tanie zakwaterowanie, ale też uczą się empatii. Projekt bardzo dobrze przyjęli też seniorzy, pełniący niejako rolę mentorów i starszych przyjaciół.

Oczywiście certyfikowane mieszkania z kategorii "obiekt bez barier" muszą spełnić określone standardy dostępności dla osób o ograniczonej możliwości poruszania się, w tym seniorów. Z jednej strony takie ośrodki funkcjonują jak typowe mieszkania, z drugiej mieści się w nich sala do rehabilitacji, ogród czy miejsce do konsultacji z lekarzem. Na miejscu oferowane są usługi dodatkowe jak pomoc pielęgniarki, rehabilitanta, pomoc w zrobieniu zakupów czy wyprowadzeniu psa. Takie osiedla mogą zapewniać jak najdłuższą samodzielność osób starszych, a to dzięki coraz większym wykorzystaniu nowych technologii. Wraz ze wzrostem odsetka osób w podeszłym wieku, będzie rosło zapotrzebowanie na lokowanie ich w obrębie dużych aglomeracji miejskich oraz w pobliżu ośrodków rekreacyjnych i hotelowych. Najważniejsze jest jednak poczucie bycia częścią społeczności i szansa na aktywne życie towarzyskie wśród podobnych sobie osób.

Emeryci coraz ważniejszą grupą konsumentów

Niestety obecnie istniejące bariery architektoniczne zbyt wcześnie wykluczają wielu seniorów z codziennego funkcjonowania. Przykładem mogą być popularne 4 i 5-piętrowe boki bez wind. Jednak biorąc pod uwagę zmieniające się uwarunkowania, rosnące wynagrodzenia oraz zmieniającą się mentalność społeczeństwa, kolejne grupy seniorów to pokolenia o coraz wyższych kompetencjach, ludzie wykształceni, którzy znają języki obce i świat, mający zaawansowaną wiedzę oraz obycie z technologiami, którzy są bardziej otwarci na nowe rozwiązania. Coraz większa grupa to single i osoby bez sukcesorów, które będą bardziej skłonne do wykorzystania zgromadzonych zasobów finansowych na przyzwoitą jesień swojego życia. Większość seniorów w naszym kraju jest właścicielami mieszkań i może skorzystać z pieniędzy w nich zamrożonych, czyli z renty dożywotniej lub tzw. hipoteki odwróconej, która w zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości daje dodatkowe pieniądze i nadal pozwala na korzystanie z zamieszkiwanego lokalu aż do śmierci. Stwarza to szczególnie duże możliwości w przypadku większych lokali i domów, które z wiekiem stają się za duże i trudne w utrzymaniu, a mogą generować dodatkowe spore wpływy z wynajmu.

W przypadku przeprowadzki do mniejszego i przystosowanego obiektu, typu "senior living" lub "assisted living", senior może wrócić do swojego mieszkania lub domu, ale również oprócz emerytury i wpływów z hipoteki odwróconej, uzyskać dochód z jego wynajmowania. Jednak upowszechnienie się tego rozwiązania, prócz zmian mentalnych, wymaga wprowadzenia przepisów chroniących osoby starsze przed nadużyciami. Warto też wspomnieć o dużym potencjale polskiego rynku budownictwa senioralnego ze względu na nasze położenie geograficzne oraz niższe koszty życia, które mogą okazać się ciekawą alternatywą do spędzenia jesieni życia również dla seniorów z innych państw Europy Zachodniej, Skandynawii oraz ogromnej grupy rodaków, którzy mieszkają za granicą, ale chętnie spędzą emeryturę w kraju. W związku ze zmianami demograficznymi przyszła oferta mieszkaniowa będzie musiała ewoluować, aby zaspokajać rosnące potrzeby, coraz liczniejszej grupy osób starszych.

Wbrew globalnej tendencji liczba ludności spadać będzie również w całej Europie. Nasz kontynent w 2030 r. zamieszkiwać będzie 741 mln ludzi, a w 2100 r. o ponad 112 mln osób mniej. Według najnowszych prognoz populacja Polski zmniejszy się do 2100 r. o ponad 15 mln — z obecnych 38 mln do 23 mln osób. Zmieniająca się demografia naszego kraju będzie miała wpływ na wszystkie dziedziny życia i sektory gospodarki. Światowa populacja rosnąć będzie jednak m.in. za sprawą krajów Afryki.