W czasach kryzysu finansowego oraz często spotykanych działań spekulacyjnych większego znaczenia nabiera wiarygodne oszacowanie wartości aktywów, w tym nieruchomości. W przypadku braku cen ofertowych bądź transakcyjnych dla danego typu nieruchomości oszacowanie wartości można zlecić rzeczoznawcy majątkowemu, który sporządzi operat szacunkowy. To najbardziej wiarygodna forma wyceny, ponieważ jest to dokument, którego treść i zasady sporządzania zostały szczegółowo określone przez przepisy prawa i standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości, określają rzeczoznawcy majątkowi (art.7), sporządzając na piśmie opinię o cenie nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art.156). Szczegółowe zasady i tryb sporządzania operatu zostały określone rozporządzeniem, a następnie rozwinięte w Standardach zawodowych uchwalonych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM). Oznacza to, że operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym. Opracowanie o innej nazwie, w którym zawarto opinię o wartości nieruchomości, nie będzie miało takiego charakteru.

- Zamawiającego operat szacunkowy interesuje najczęściej jedynie końcowy wynik wyceny, rozumiany jako cena za jaką można daną nieruchomość sprzedać. Należy podkreślić, iż proces wyceny nie polega na ustaleniu ceny danej nieruchomości. Wyniki, jakie przynosi analiza określają najbardziej prawdopodobną, rzetelną wartość danej nieruchomości. Ostateczna jej cena najczęściej jest ustalana w toku negocjacji.

Przeprowadzenie wiarygodnej i pełnej wyceny wiąże się z analizą wielu informacji oraz opracowaniem szeregu założeń dotyczących jej przedmiotu. W zależności od przyjętych kryteriów czy odmiennej interpretacji tych samych informacji efekt szacunków będzie inny - mówi Mikołaj Trzeciak, Starszy menedżer, TPA Horwath Horodko Audit Sp. z o.o.

Zakres wyceny

Zarówno Rozporządzenie jak i Standardy wskazują minimalne wymagania dotyczące zawartości operatu szacunkowego. Zgodnie z nimi, operat powinien wyraźnie określać przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem oceny y jest nieruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego lub wartość innych praw do nieruchomości.

Natomiast zakres wyceny może dotyczyć np. tylko gruntu. Wskazania wymagają zatem te prawa lub części składowe nieruchomości (bądź gruntu), które nie podlegały wycenie. Jest to bardzo ważna informacja dla odbiorcy operatu szacunkowego, zwłaszcza w sytuacji, gdy dokument ma być podstawą ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości lub podstawą rozliczeń podatkowych. Zakres wyceny określa zawsze rzeczoznawca majątkowy, mając na uwadze wymagania wynikające z przepisów prawa, cel wyceny oraz treść zamówienia i wymagania zamawiającego.

Przeznaczenie operatu

Kolejnym, bardzo ważnym elementem operatu szacunkowego jest określenie celu wyceny, czyli pokazanie, w jakim celu operat ten może być wykorzystany. Ta część analizy w zasadniczy sposób determinuje sposób wyceny, wpływa na jej zakres, rodzaj gromadzonych i analizowanych informacji. Znajduje to odzwierciedlenie w otrzymanym wyniku. Na przykład, wycena nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży będzie inna od szacunków wartości tej samej nieruchomości w celu zabezpieczenia hipotecznego.

Poza przeznaczeniem wyceny w operacie należy także wskazać źródła informacji, z których korzysta rzeczoznawca majątkowy. Będą to m. in. dane o przedmiocie wyceny, np.: księga wieczysta, plan miejscowy czy rejestr zabytków. A także źródła danych o rynku nieruchomości, a przede wszystkim o cenach transakcyjnych.

Inne elementy operatu

Wycena to wynik analizy zgromadzonych informacji na dany moment w czasie, na określoną datę. Zmiana stanu faktycznego może istotnie zmienić wynik wyceny. Należy odpowiednio rozumieć i rozróżniać daty przedstawiane w operacie np. datę sporządzenia wyceny od daty, na którą określono wartość przedmiotu wyceny. Zasadniczo operat zachowuje swoją ważność przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia. Należy jednak każdorazowo przeanalizować aktualność czynników stanowiących podstawę wyceny, zarówno tych dotyczących samej nieruchomości jak i otoczenia rynkowego. Operat szacunkowy może być również wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Opis nieruchomości oraz jej przeznaczenia jest istotnym elementem operatu, który pozwala na ocenę stanu technicznego, formalno – prawnego oraz możliwości wykorzystania zgodnie z obowiązującym na danym terenie planie miejscowym. Stopień szczegółowości opisu zależy od przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny, np. wycena metodą odtworzeniową będzie decydowała o bardziej rozbudowanym opisie technicznym wycenianych budynków.

Metody wyceny

Przyjęte metody wyceny mają zasadnicze znaczenie dla określenia końcowej wartości przedmiotu wyceny. Zgodnie z art. 154 Ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Przy podejmowaniu decyzji uwzględnia on m.in. cel wyceny, rodzaj, stan i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach podobnych nieruchomości.

W typowych przypadkach wybór sposobu wyceny ogranicza się do wskazania rodzaju określanej wartości, podejścia, metody i techniki szacowania. W wielu sytuacjach, z uwagi na skomplikowany stan prawny lub faktyczny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy musi opracować odpowiedni algorytm wyceny tak, aby uwzględnić wszystkie istotne cechy nieruchomości i rynku, na którym się znajduje. Należy jednak podkreślić, iż w toku analizy otrzymanych i pozyskanych danych rzeczoznawca może dokonać zmiany sposobu szacunków. Z uwagi na znaczenie tego fragmentu operatu szacunkowego należy go analizować ze szczególną uwagą.

Ustawa wskazuje kilka podstawowych definicji „wartości”. Do podstawowych należy wartość rynkowa oraz odtworzeniowa. Ta pierwsza jest określana dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Stanowi ona najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku, określoną z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Wartość odtworzeniową ustala się z kolei dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. To suma kosztów jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Na przykład wartość odtworzeniowa zabytkowego pałacu będzie prawdopodobnie dużo wyższa niż cena rynkowa, którą byłby gotowy zapłacić hipotetyczny inwestor. Podobnie dla potrzeb oszacowania sumy ubezpieczenia broker zastosuje wartość odtworzeniową, gdyż ta lepiej odzwierciedla wartość majątku.

Z kolei Rozporządzenie wymienia metody, jakie mogą mieć zastosowanie do wyceny nieruchomości. Wybór będzie uzależniony m.in. od stanu oraz przeznaczenia danej nieruchomości. Przy stosowaniu podejścia porównawczego trzeba znać ceny transakcyjne dla nieruchomości podobnych do tej, która jest przedmiotem wyceny.

Natomiast przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych rodzajów przychodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych (np. biurowce bądź centra handlowe). Dla określania wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (czynsze, dzierżawa) stosuje się metodę inwestycyjną. Metoda zysków będzie miała zaś zastosowanie przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny (np. kina). W przypadku nieruchomości w trakcie budowy można wykorzystać metodę pozostałościową, określającą różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót budowlanych oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora osiąganych na rynku podobnych nieruchomości. Jeśli mamy do czynienia z sytuacją, gdzie, części składowe nieruchomości są przeznaczone do likwidacji (np. wyburzenia) zastosowanie ma metoda likwidacyjna. Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu oraz powiększona o wartość materiałów pozostałych po likwidacji części składowych gruntu. Przy określaniu wartości nieruchomości o charakterze rolnym lub leśnym, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Informacja o wybranej metodzie może zatem wskazywać na przeznaczenie wycenianej nieruchomości, a co za tym idzie może być pomocna przy m.in. prawidłowym jej rozpoznaniu w księgach rachunkowych.

Operat szacunkowy zawiera również charakterystykę rynku nieruchomości, do którego należy badana nieruchomość oraz analizę tego rynku (rodzaj, obszar, itd.). O ile opis stanu nieruchomości dotyczy jej stanu prawnego i fizycznego , tak analiza rynku to ocena ekonomiczna. Jest istotnym elementem również w kontekście oceny potencjału danej nieruchomości. Dane rynkowe mogą ulegać jednak szybszym zmianom niż stan prawny czy techniczny nieruchomości.

Wycena jest wynikiem analizy zgromadzonych w określonym miejscu i czasie informacji. Zmiana stanu faktycznego może oczywiście zmienić wynik szacunków. Dlatego operat zachowuje ważność przez 12 miesięcy od daty sporządzenia. Należy jednak każdorazowo przeanalizować aktualność czynników stanowiących podstawę wyceny, zarówno tych dotyczących samej nieruchomości, jak i otoczenia rynkowego. Przygotowany dokument, może być również wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy, o ile zostanie potwierdzona jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

- Rzetelnie przygotowany operat szacunkowy daje bezstronne i wiarygodne informacje o nieruchomości. Jego urzędowy charakter i ściśle określona przepisami metodyka pozwalają spojrzeć na przedmiot naszych zainteresowań bardziej całościowo. Zyskujemy pełny obraz nie tylko nieruchomości, ale też jej potencjału czy zagrożeń wynikających z inwestycji. Biorąc pod uwagę właśnie te czynniki warto zdecydować się na zlecenie przygotowania operatu, by upewnić się co do planowanych zakupów - dodaje Mikołaj Trzeciak, Starszy menedżer, TPA Horwath Horodko Audit Sp. z o.o.