Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

3) okresowej w zakresie, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;
W trakcie kontroli, należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.

Obowiązek kontroli, nie obejmuje właścicieli i zarządców:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
2) obiektów budowlanych:
a) budownictwa zagrodowego i letniskowego,
b) wymienionych w art. 29 ust. 1 prawa budowlanego

Kontrolę, właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia.

Warto wiedzieć, że

Właściwy organ - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

Kontrole - przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, powinny przeprowadzać:

1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim - w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;
2) osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności - w odniesieniu do przewodów kominowych, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Kontrolę stanu technicznego i stanu bezpieczeństwa budowli piętrzących- mogą przeprowadzać także upoważnieni pracownicy państwowej służby do spraw bezpieczeństwa budowli piętrzących.

Właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia, książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego.

Obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego, nie obejmuje właścicieli i zarządców:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
2) obiektów budowlanych:
a) budownictwa zagrodowego i letniskowego,

W zależności od konkretnego stanu faktycznego, ustalenia dokonane przez organ co do stanu technicznego obiektu budowlanego mogą stanowić wystarczającą podstawę do nakazania przeprowadzenia kontroli i w takim przypadku, jeżeli będzie to konieczne, organ nadzoru budowlanego w decyzji może orzec również obowiązku przedstawienia ekspertyzy.

Wyniki przeprowadzonej kontroli oraz treść przedłożonej ekspertyzy mogą stanowić podstawę do podjęcia decyzji przewidzianej w art. 66 bądź 67 prawa budowlanego. Możliwa jest również sytuacja, gdy w trakcie postępowania organ dojdzie do przekonania, że niezbędne jest wykonanie ekspertyzy technicznej obiektu budowlanego. Wówczas orzeczenie o obowiązku przedstawienia ekspertyzy ma charakter dowodowy, a właściwą formą działania będzie forma postanowienia, zgodnie z art. 123 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego.

Z praktyki

Sam artykuł 62 ust. 3 prawa budowlanego, nie może stanowić podstawy do samoistnego, to znaczy bez uprzedniego nakazania przeprowadzenia kontroli, nakładania obowiązku przedstawienia ekspertyzy technicznej stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części.

Podstawą nałożenia takiego obowiązku w tym przypadku jest jedynie art. 81c ust. 2 prawa budowlanego

W razie nałożenia w takiej sytuacji obowiązku przedstawienia ekspertyzy technicznej z powołaniem się jedynie na art. 62 ust. 3 p.b. należy przyjąć, że zachodzi błąd co do podstawy prawnej postanowienia, gdyż w istocie podstawą tą jest jedynie art. 81c ust. 2 p.b., co powoduje, że na takie postanowienie, niezależnie od zawartego w nim pouczenia, przysługuje zażalenie na podstawie art. 81c ust. 3 p.b.

Z art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego wynika więc, że właściwy organ, jeżeli zajdą przewidziane w tym przepisie przesłanki (zostanie stwierdzony nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego lub jego części, mogący spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska), może nakazać właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego, a w zasadzie jest zobowiązany nakazać, przeprowadzenie przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia lub kwalifikacje kontroli, której celem będzie ocena obiektu budowlanego, jego otoczenia lub sposobu użytkowania w zakresie wynikającym z art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego.

Ponadto, jak wynika z powołanego przepisu, właściwy organ może także, z tych samych powodów, zażądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. W końcu zauważyć należy, że tym właściwym organem administracji jest organ nadzoru budowlanego, gdyż w art. 83 ust. 1 Prawa budowlanego wyraźnie wskazano, że do właściwości powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, jako organu pierwszej instancji, należą zadania i kompetencje, o których mowa m.in. w art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego. Te same zadania i kompetencje mogą należeć - jak wynika z art. 83 ust. 3 Prawa budowlanego - do właściwości wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, jako organu administracji pierwszej instancji, w sprawach, o których mowa w art. 82 ust. 3 i 4 Prawa budowlanego.

Ustawodawca przyznając organom administracji w art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego uprawnienie do nałożenia na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązków, które niewątpliwie wiążą się z istotnymi obciążeniami finansowymi i innymi ograniczeniami, nie określił formy, w której nałożenie tych obowiązków ma nastąpić. Ponadto, przewidując w istocie możliwość nałożenia dwóch obowiązków (przeprowadzenie kontroli oraz przedstawienie ekspertyzy stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części), nie sprecyzował, czy obowiązki te można nakładać tylko razem, czy też organ administracji może nałożyć jeden z nich.

Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

Podstawa prawna:

Ustawa prawo budowlane ( Dz. U. z 2016 poz. 290)